Immobilien halten oder verkaufen? Der Grund entscheidet, nicht das Bauchgefühl
Verkaufen ist keine Frage des Zeitpunkts. Es ist eine Frage des Grundes.
Die Frage kommt in fast jedem Erstgespräch. Meistens klingt sie so: „Ich habe eine Wohnung, die ist ordentlich im Wert gestiegen. Soll ich jetzt Kasse machen?“
Die meisten erwarten darauf ein klares Ja oder Nein. Das verstehe ich gut, man möchte eine Richtung haben und nicht noch mehr Abwägerei.
Ich stelle trotzdem erst eine Gegenfrage: Warum willst Du verkaufen?
In diesem Artikel schauen wir uns an, was ein Verkauf wirklich kostet, wann er trotzdem richtig ist und welche Frage dabei fast immer untergeht.
1. Warum die meisten aus dem falschen Grund verkaufen
Ein Verkaufsgewinn fühlt sich riesig an, weil er auf einen Schlag kommt. Miete fühlt sich klein an, weil sie tröpfelt. Genau daran scheitert die Entscheidung, nicht an der Rechnung.
Dasselbe Objekt, zwei Betrachtungen
- Der Verkauf: 40.000 € auf einen Schlag. Das merkst Du sofort, davon erzählst Du.
- Das Halten: 400 € Überschuss im Monat. Merkt niemand. Nach zehn Jahren sind das 48.000 €, und die Tilgung hat Dein Mieter nebenbei mitbezahlt.
Der Unterschied liegt nicht in der Rendite. Er liegt darin, dass der Verkauf ein Erlebnis ist und das Halten ein Ergebnis. Deshalb verkaufen so viele zu früh: nicht weil es sich rechnet, sondern weil es sich gut anfühlt.
Wie daraus mit der Zeit ein Portfolio wird, das sich selbst im Weg steht, habe ich in Vom Einzelkämpfer zum Portfolio-Halter beschrieben.
2. Was ein Verkauf wirklich kostet
Die meisten rechnen Verkaufspreis minus Kaufpreis und freuen sich. Da fehlen drei Posten.
- Die Steuer: Im Privatvermögen greift die Zehnjahresfrist. Verkaufst Du vorher, wird der Gewinn mit Deinem persönlichen Steuersatz belegt. Bei einem guten Gehalt bleibt weniger übrig, als Du denkst.
- Die Wiederanlage: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch. Je nach Bundesland rund zehn Prozent des neuen Kaufpreises, sofort verbrannt und in keiner Bewertung wiederzufinden.
- Die Zeit: Suchen, prüfen, finanzieren, kaufen, vermieten. Das sind Monate, in denen nichts fließt.
Was viele nicht wissen: Diese Steuer lässt sich legal vermeiden
Die Zehnjahresfrist ist nur der offensichtlichste Weg. Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, kann auch vorher steuerfrei verkaufen. Es gibt Gestaltungen innerhalb der Familie, mit denen sich die Last erheblich drücken lässt. Und es gibt Verluste aus anderen privaten Veräußerungen, die sich gegenrechnen lassen.
Das funktioniert allerdings nur, wenn Du die Regeln genau kennst und sauber einhältst. Ein Detail übersehen, eine Frist um zwei Monate verpasst, und der ganze Vorteil ist weg. Deshalb gehört so etwas geplant, bevor der Makler kommt, nicht danach.
Und eine Falle, die besonders teuer wird
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt beim Finanzamt schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift überhaupt keine Zehnjahresfrist mehr, sondern jeder Gewinn wird steuerpflichtig, auch rückwirkend für die Verkäufe davor. Das ist einer der Gründe, warum ich nicht am laufenden Band verkaufe.
Was davon in Deinem Fall greift, klärst Du mit Deinem Steuerberater. Aber geh in dieses Gespräch mit den richtigen Fragen, sonst bekommst Du nur die Standardauskunft.
3. Wann ein Verkauf richtig ist
Ich verkaufe. Regelmäßig sogar. Der Unterschied liegt im Grund.
- Der Markt dreht sich: 2021 habe ich fast alles verkauft. Nicht weil mir danach war, sondern weil absehbar war, was mit den Zinsen passieren würde. Wer damals gehalten hat, konnte in den zwei Jahren danach zusehen, wie die Bewertungen nachgaben.
- Die Lebenssituation ändert sich: Familie, Beruf, Gesundheit, ein Umzug. Was vor fünf Jahren gepasst hat, passt heute nicht mehr. Dann ist ein Verkauf kein Rückschritt, sondern eine Anpassung.
- Das Kapital wird woanders gebraucht: Wenn ein Mehrfamilienhaus zu haben ist, das langfristig mehr trägt als drei einzelne Wohnungen, gebe ich eine davon ab, um das zu stemmen. Das ist kein Ausstieg, das ist Umschichten.
- Das Objekt passt nicht mehr zum Rest: Eine einzelne Wohnung achtzig Kilometer außerhalb kostet mehr Nerven, als sie einbringt.
In jedem dieser Fälle gibt es einen Grund, den ich in einem Satz erklären kann. Das ist der Test: Wenn Du Deinen Verkaufsgrund nicht in einem Satz sagen kannst, hast Du keinen.
4. Die Frage, die fast niemand stellt: An wen verkaufst Du?
In einem Haus wohnen Menschen. Über die Jahre entsteht dort ein Gefüge, das in keiner Kalkulation auftaucht. Wer wem beim Einkauf hilft, wer die Tonnen rausstellt, wer im Treppenhaus auch mal ein Auge zudrückt.
Ein einziger falscher Käufer kann das zerlegen. Ausbaden müssen es die, die bleiben.
Deshalb schaue ich mir an, wer nach mir kommt. Das kostet manchmal ein paar Wochen länger und gelegentlich auch ein paar tausend Euro weniger. Ich halte es trotzdem für richtig.
Eine Immobilie ist kein Wertpapier. Da wohnt jemand drin.
Dass daraus echte Arbeit wird und eben kein passives Einkommen, habe ich in Warum „Passives Einkommen“ eine Lüge ist beschrieben.
5. Fazit: Zwei Fragen, mehr brauchst Du nicht
Wenn Du vor dieser Entscheidung stehst, brauchst Du keine Marktprognose und keinen Bewertungsrechner. Du brauchst zwei Antworten.
- Kann ich meinen Grund in einem Satz sagen? Wenn nicht, warte.
- Weiß ich, an wen ich verkaufe? Wenn nicht, schau genauer hin.
Der Rest, die Zahlen, die Fristen, der richtige Zeitpunkt, ergibt sich daraus. Und wenn beide Antworten stehen, ist der Verkauf keine Bauchentscheidung mehr, sondern eine Rechnung.
Du bist Dir nicht sicher, ob Dein Grund trägt?
Wenn Du gerade zwischen Halten und Verkaufen stehst und Dir eine ehrliche Einschätzung fehlt, dann lass uns sprechen. Wir schauen uns Dein Objekt, Deine Zahlen und Deine Situation an. Danach weißt Du, woran Du bist.